법인이 부동산을 살 때 대도시 중과·주택 12%·사치성 중과를 판정해 취득세와 등기비용을 계산합니다.
입력 전에 확인할 것: 법인 설립(지점 설치·전입) 시기와 부동산이 과밀억제권역에 있는지. 이 두 가지가 중과 여부를 가릅니다.
법인의 부동산 취득세는 개인과 전혀 다른 규칙으로 움직입니다. 주택은 무조건 12%, 그리고 과밀억제권역에서 설립·지점 설치·전입 후 5년이 지나지 않았으면 모든 부동산에 중과가 붙습니다. 이 계산기는 등기일과 취득일을 넣으면 5년 경과 여부를 판정하고, §13①·②·⑤와 §13조의2의 조합 세율을 자동으로 고릅니다.
| 구분 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 | 합계 |
|---|---|---|---|---|
| 일반 (주택 외) | 4% | 0.4% | 0.2% | 4.6% |
| §13① 본점 신·증축(과밀억제권역)·공장 신·증설 | 8% | 0.4% | 0.6% | 9.0% |
| §13② 대도시 설립·지점·전입 5년 내 | 8% | 1.2% | 0.2% | 9.4% |
| §13⑥ ①+② (대도시 공장 신·증설 포함) | 12% | 1.2% | 0.6% | 13.8% |
| §13⑤ 사치성 재산 | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% |
| §13⑦ ②+⑤ | 16% | 1.2% | 1.0% | 18.2% |
| 법인 주택 (§13조의2, 대도시 §13② 대상 포함) | 12% | 0.4% | 1.0% | 13.4% |
| 법인 고급주택 | 20% | 0.4% | 1.8% | 22.2% |
인지세(매매 1억 초과~10억 15만원, 10억 초과 35만원, 주택 1억 이하 비과세), 등기신청수수료(건당 전자 10,000원·e-Form 15,000원·서면 18,000원), 국민주택채권(시가표준액 × 요율, 즉시매도 시 할인율만 부담)은 세율표와 별도로 계산기에 반영됩니다. 농지(표준세율 3%)는 §13② 5%·지방교육세 0.6%처럼 표준세율 3%를 대입해 따로 계산됩니다.
설립 5년 기산을 사업 개시일로 — 기산일은 설립·지점설치·전입 등기일입니다. 휴면법인 인수는 최초로 과점주주가 된 날입니다(시행령 §27②).
부동산이 대도시 밖이면 중과 아님 — §13②는 부동산 소재지가 대도시(과밀억제권역, 산업단지 밖)여야 적용됩니다. 법인이 대도시에 있어도 지방 부동산은 중과 대상이 아닙니다.
교육세를 0.4%로 — 대도시 중과(§13②·⑥·⑦)에서는 지방교육세가 1.2%입니다(주택 외, 표준세율 4% 기준). 반대로 법인 주택은 대도시 중과 대상이어도 0.4%입니다(§151①1호 가목 단서).
산업단지 안 공장도 §13① — 공장 신·증설 중과는 과밀억제권역 중 산업단지·유치지역·공업지역을 제외합니다. 반대로 대도시(산업단지 밖) 공장 신·증설은 §13①과 §13②2호가 함께 걸려 §13⑥ 12%입니다.
지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)·제13조(과밀억제권역 안 취득 등 중과)·제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)·제151조(지방교육세), 농어촌특별세법 제5조, 인지세법 제3조·제6조, 등기사항증명서 등 수수료규칙, 주택도시기금법 시행령 별표, 지방세특례제한법 제11조(농업법인). 생애최초 주택 감면(지방세특례제한법 제36조의3)은 본인이 거주할 목적의 개인 취득만 대상이라 법인에는 적용되지 않습니다. 계산 기준일 2026년 9월. 세율·요율은 개정될 수 있으며, 실제 신고 전 관할 시·군·구 세무과 또는 법무사에게 확인하세요.
세율 조합표 (주택 외, 표준세율 4% 기준) — 일반 4% / §13① 본점 신·증축·공장 8% / §13② 대도시 설립·지점·전입 5년 내 8% / §13⑥ ①+② 12%(대도시 공장 신·증설은 §13②2호가 함께 걸려 12%) / §13⑤ 사치성 재산 12% / §13⑦ ②+⑤ 16%. 지방교육세: 일반·①·⑤ 0.4%, §13②·⑥·⑦ 1.2%(×300%, 법인 주택 제외). 농특세: 일반·② 0.2%, ①·⑥ 0.6%, ⑤·⑦ 1.0%.
법인 주택 — 유상취득 12%(§13조의2①1호), 지방교육세 0.4%, 농특세 1.0%(85㎡ 이하 비과세). 고급주택은 20%(§13조의2③), 농특세 1.8%. 대도시 §13② 대상 주택도 12%. 대도시 중과 대상이 아니면서 §28조의2 예외(시가표준액 수도권 1억·그 외 2억 이하 저가주택(정비구역·사업시행구역 제외), 사원용 60㎡(수도권 외·인구감소지역 85㎡) 이하, 2026년 지방 준공후 미분양 아파트 등)에 해당하면 1~3% 표준세율.
대도시 중과 범위 (시행령 §27) — 설립·지점설치·전입 이후 5년 이내 취득하는 업무용·비업무용·사업용·비사업용 모든 부동산, 그리고 설립·설치·전입 전에 본점·지점 용도로 직접 사용하려고 취득한 부동산. 취득 후 5년 이내에 설립·설치·전입이 있으면 추징(법 §16④, 시행령 §31). 휴면법인(해산·해산간주·폐업법인, 인수일 전 2년 이상 사업실적이 없고 인수일 전후 1년 내 임원 50% 이상 교체 등) 인수는 설립으로 보며, 인수 시점은 최초로 과점주주가 된 때(시행령 §27②).
같은 물건에 둘 이상 세율 — 별도 조합 규정이 없는 경우 높은 세율 적용(§16⑤). 인지세·등기신청수수료·국민주택채권은 개인과 동일(법인 구분 없음). 법인은 생애최초 감면 대상이 아님. 법인등기 자체의 등록면허세 중과(§28②, 대도시 설립·증자·전입 3배)는 이 계산기에 포함되지 않습니다.
이 계산기는 법정 세율에 따른 추정치입니다. 중과 요건·감면·시가표준액·채권 할인율은 관할 구청 세무과·법무사를 통해 확인하세요. 기준일 2026년 9월.