주담대 5억 받으면 30년 동안 이자만 얼마? 연도별 상환표로 보는 진짜 비용

5억 · 연 4.5% · 30년 원리금균등이면 월 253만원. 30년 총이자는 4억 1,200만원으로 원금의 82%입니다. 10년을 갚아도 원금은 20%밖에 안 줄어듭니다.

대출액별 월 상환액 · 총이자 (4.5% · 30년)

마지막 열은 스트레스 금리 없이 실제 금리로만 계산한 값입니다. 수도권·규제지역 변동금리(스트레스 3%p)로 심사받으면 5억을 받기 위해 연소득 약 1억 500만원이 필요합니다.

5억 대출 연도별 상환표

원리금균등은 매달 같은 금액을 내지만 초반엔 대부분이 이자입니다. 1년차에 낸 3,040만원 중 원금은 807만원뿐입니다.

이 표가 알려주는 세 가지

갈아타기는 10년 안에. 10년차까지 잔액이 4억이라 집을 팔아도 손에 남는 건 집값 상승분뿐입니다. 상환으로 자산을 만드는 속도는 15년차 이후에 붙습니다.

금리 0.5%p는 총이자 5,300만원. 5억 기준 4.5%→4.0%면 월 14만원, 30년 5,300만원 차이입니다. 대환 비용(2025.1.12 이전 계약은 중도상환수수료 최대 1.2~1.4%·약 600만~700만원, 이후 계약은 평균 0.65% 수준·약 325만원)을 내고도 남습니다.

중도상환은 초반이 효과적. 5년차에 5천만원을 갚으면(만기 유지·월 상환액 감소 방식) 남은 25년 이자가 약 3,300만원 줄지만, 20년차에 같은 돈을 갚으면 1,200만원 줄어드는 데 그칩니다. 중도상환수수료는 실행 후 3년까지만 붙습니다.

이자만 비용이 아니다 — 취득세·등기비용을 더하면

5억을 빌려 7억 집을 샀다면 30년 이자 4억 1,200만원 외에 처음부터 취득세(1주택 7억 → 세율 1.67%, 1,169만원)와 지방교육세 117만원, 채권·인지·수수료 약 170만원이 나갑니다. 이 약 1,460만원은 나중에 집을 팔 때 양도소득세 필요경비로 인정되므로 영수증을 보관하세요. 법무사 보수와 중개보수도 마찬가지입니다.