현금 2억으로 서울 집 살 수 있나 — 생애최초 있을 때 vs 없을 때

같은 현금 2억, 같은 연봉 1억. 생애최초 자격이 있으면 6억 6천만원짜리 집, 없으면 3억 3천만원짜리 집입니다. 집값이 정확히 두 배 차이 납니다.

현금·연봉별 살 수 있는 최대 집값

규제지역 LTV는 일반 40%, 생애최초 70%입니다. 집값의 60%를 현금으로 들고 있어야 하는 사람과 30%만 있으면 되는 사람의 차이입니다. 여기에 DSR이 소득에 따라 다시 한 번 깎습니다.

현금 2억·연봉 7천만원 조합이 6억 6천이 아니라 5억 3천에서 멈추는 이유는 DSR입니다. LTV로는 6억 6천까지 가능하지만 연봉 7천만원의 변동금리 DSR 한도가 3억 3천이라 집값이 5억 3천(현금 2억 + 대출 3.3억)으로 잘립니다.

생애최초 자격, 이 세 가지 때문에 날아갑니다

부모님과 같은 세대. 유주택 부모님 집에 주민등록이 있으면 불가. 실제로 독립해 세대분리하면 됩니다. 위장전입은 대출 회수 사유입니다.

배우자의 과거 소유 이력. 지금 무주택이어도 예전에 집을 팔았던 배우자가 있으면 불가. 세대분리로도 못 피합니다. 혼인신고 전이라면 별개로 봅니다.

분양권·지분. 상속받은 시골집 지분 1/4도 소유 이력입니다. 등기부등본 이력을 먼저 떼어 보세요.

그래서 4억 집과 8억 집은 무엇이 다른가

현금 2억 4천으로 4억 집을 살 수 있는 사람과 8억 집을 살 수 있는 사람은 출발선이 다릅니다. 10억 집으로 갈아탈 때 8억에서 가는 사람은 2억만 더 마련하면 되지만 4억에서 가는 사람은 6억이 필요합니다. 생애최초 카드는 한 번뿐이니, 쓸 거면 여력이 되는 한 높은 사다리에 쓰는 편이 유리합니다. 단 월 상환액이 소득의 40%에 가까워지면 그 집은 자산이 아니라 부담이 됩니다.

현금 2억에서 빠지는 돈 — 취득세와 등기비용

"현금 2억"은 계약금·중도금·잔금에만 쓸 수 있는 돈이 아닙니다. 8억 아파트(84㎡)를 생애최초로 사면 취득세 1,864만원(세율 2.33%) − 감면 200만원 = 1,664만원, 지방교육세 166만원, 여기에 인지세 15만원·등기수수료 1.5만원·국민주택채권 본인부담금(공동주택가격 5.5억 기준 약 150만원)이 붙어 약 2,000만원이 잔금일에 함께 나갑니다. 즉 실제로 집값에 쓸 수 있는 현금은 약 1억 8,000만원입니다. 중개보수(0.4% 320만원 + 부가세)까지 넣으면 약 1억 7,650만원으로 줄어듭니다.